Mietpreise und Umsätze: Märchenhaft

Sinniger Weise fußt die Unternehmensgründung auf einer eher nüchternen Kosten- und Umsatzplanung. Und selbst nüchtern betrachtet stecken noch genug Unwägbarkeiten in der Sache. Also bedarf es entweder einer aussagefähigen Glaskugel oder, da diese gerade mal wieder nicht greifbar ist, nebst Eigenkapital einer Kombination aus Herzblut mit Enthusiasmus und konservativer Umsatzeinschätzung mit überschaubaren Kosten. Teurer wird es von alleine!

Eine der größeren Kostenpositionen dürften die Mietzahlungen sein. Bei einer wirtschaftlich sinnvoll betriebenen Kaffeebar machen die Netto-Mietkosten rund 10% – 15% des Brutto-Umsatzes aus.  Betrachtet man unter dieser Prämisse einige der jüngst verfügbaren Objekte in Frankfurt, zeichnet sich folgendes Bild:

  • Berger Straße, Ladenlokal, Reihe, ca. 120 qm, Mietpreis zunächst 5.100 EUR, dann 4.800 EUR, dann 3.900 EUR.
    Daraus resultierende Umsatzanforderung monatlich
    34.000 – 51.000 EUR
    32.000 – 48.000 EUR
    26.000 – 39.000 EUR
  • Berger Straße, Gastronomie, Reihe, ca 60 qm (davon 30 qm Gastraum), Pachtpreis 2.000 EUR -> Umsatzanforderung monatlich 13.300 – 20.000 EUR
  • Schweizer Straße, Ladenlokal, Ecklage, ca. 120 qm, Mietpreis EUR 5.000-> Umsatzanforderung monatlich 33.000 – 50.000 EUR
  • Neue Kräme / Paulsplatz, Gastronomie, ca. 120 qm (davon 70 qm Gastraum), Pachtpreis 9.000 EUR -> Umsatzanforderung monatlich 60.000 – 90.000 EUR.

Nun gibt es natürlich außer einer Kaffeebar noch zahlreiche andere Gastronomieformen und auch Einzelhandels- sowie Dienstleistungskonzepte. Ich frage mich allerdings ernsthaft, mit welchem Konzept sich – auch auf der Schweizer oder der unteren Berger Straße – monatlich gemittelt gut 40.000 EUR auf rund 120 qm im gastronomischen Bereich (für den Einzelhandel passen die Zahlen nicht, da der Wareneinsatz höher sein dürfte) umsetzen lassen? Das sind mindestens 1.300 EUR Umsatz Tag für Tag, 365 Mal im Jahr, wenn an 7 Tagen die Woche geöffent ist. Ambitioniert.

Oder der kleinere Gastronomiebetrieb auf der Berger Straße: Einen gemittelten Umsatz von gut 16.000 EUR im Monat oder rund 540 EUR am Tag auf 30 qm zu erwirtschaften, erscheint als echte Herausforderung. Es wundert nicht, dass der Laden nunmehr zum dritten Mal innerhalb eines Jahres angeboten wird, nachdem sich zwei Konzepte offensichtlich nicht lange gehalten haben.

Es wäre sicherlich eine tolle Sache, wenn sich diese Umsätze so erwirtschaften lassen, dass man nicht nur für den Vermieter und das Finanzamt arbeitet oder sich dabei gar noch verschuldet. Bei diesen Mietpreisvorstellungen erscheint mir das jedoch märchenhaft – und Märchen können ja zuweilen ziemlich grausam sein.

Am Rande bemerkt: Gerüchten zufolge kommen in Wiesbaden zwei Gastroomieobjekte in sehr zentraler Lage auf den Markt. Der Pachtpreis soll jeweils nicht unter 11.000 EUR liegen. Und wenn sie nicht gestorben sind …

Stille ruht der (Kaffee)See

Irgendwie tut sich gerade nicht so sonderlich viel auf dem Objekte-Markt. In den einschlägigen Foren kommen kaum neue Angebote hinzu; alte verschwinden auch nur eher in homöopathischen Dosen – um dann meist nach ein paar Tagen wieder aufzutauchen.

Wir hatten vor ein paar Wochen mit dem Betreiber eines Cafés gesprochen, der vor rund einem Jahr eröffnet hat. Als eine zentrale Herausforderung bewertete er die Suche nach einem passenden Objekt – und das Aufbringen der notwendigen Geduld dazu. “Ein Jahr ist da gar nichts.”

Er hat ganz offensichtlich recht damit. Nun denn, dann suchen wir weiter, üben uns in besagter Geduld (meine Stärke!)  und feilen derweilen am Konzept.

100% Arabica und die Teeplantage

Die Arabica-Bohne wird gerade wieder als besonders begehrenswert  und edel beworben – warum auch immer. Wahrscheinlich, weil das Wort auch phonetisch mehr her macht als “Robusta”. Am Geschmack kann es aus meiner Sicht nicht liegen, aber das ist ja bekanntlich Geschmackssache!

Das hält die Werber nicht davon ab, in den Spots für 100% Arabica einen Ast mit rohen Robusta-Früchten ins rechte Licht zu rücken – der Robusta-Kaffebaum sieht offensichtlich einfach besser aus: Gruppierte Früchte, schöne Blüten, nettes Rot. Etwas für das Auge eben.

Spannend wird dann die Totale einer weitläufigen, hügeligen Landschaft. Sattes Grün, leichter Frühnebel, aufgehende Sonne. Meiner Überzeugung nach eine Teeplantage. Zu selbiger Vermengung  von Kaffee und Tee hatte sich vor nicht gar zu langer Zeit schon mal ein Röster bei seiner Werbung hinreissen lassen: In ganzseitigen Printanzeigen für den tollen Kaffeegenuß strahlte einem eine Teeplantage entgegen, die verdächtig nach Ceylon aussah.

Das ist also der Herkunftsort des verwendeteten Arabica-Kaffees? Na denn!

Das war gut: Walküre Porzellan

Bei Walküre in Bayreuth telefonisch ein Angebot für eine  Porzellanserie angefragt. 3 Tage später hat der Postbote das Angebot nebst Bemusterung zugestellt.

Positive Überraschung.  Man ist ja schon froh, wenn man sein Geld ausgeben darf und dabei nicht schlecht behandelt wird (0der in einem Call Center landet). Aber gar bemustert werden?

Welches Porzellan es wohl für die Kaffeebar werden wird?

Hektoliterweise Bier

Oder: Pachtvertrag mit Brauereibindung.

Nachdem der Laden im Nordend an der Stellplatzablöse gescheitert ist, hakte es beim nächsten Objekt an der Brauereibindung.

Von vorne: Inseriert war ein Lokal mit einer etwas bewegten jüngeren Geschichte. Nach 10 Jahren Pacht haben sich die ehemaligen Pächter zerstritten, danach stand das Objekt gut ein Jahr lang leer, seit ein paar Monaten hat es ein neuer Pächter übernommen und will es jetzt wieder los werden. Warum? Weil das Lokal nicht ganz weiß, was es sein will und entsprechend eher unambitioniert daherkommt. Das lässt die Gäste ausbleiben, was wiederum den Wirt frustriert. So dreht sich die Spirale.

Von den Rahmenbedingungen war und ist das Lokal gut: Südlage, Außenbestuhlung, Ecklokal, große Fenster, Stilaltbau, wettbewerblich attraktiv, Lauflage ok.

Zwei Haken hatte die Sache dann doch: Es besteht eine Brauereibindung, und der aktuelle Pächter verlangte eine nicht ganz unerhebliche Ablöse für das Inventar und die geleisteten Renovierungsarbeiten.

Jetzt passierte bei uns, was man wohl am besten als “Gier frißt Hirn” subsumiert: Wider besseres Wissen haben wir den Prozess vorangetrieben und uns sehr (!) intensiv mit dem Thema befasst, obwohl der aktuelle Pächter es geschickt verstanden hat, mit Papieren hinter dem Berg zu halten. Die angehenden Warnlampen haben wir geflissentlich übersehen.

Böser Fehler! Als wir dann endlich mit dem Brauereivertreter an einem Tisch saßen und der Pachtvertrag auf selbigem lag, kam das böse Erwachen:

  • Anstelle der bisher diskutierten 5 Hektoliter Abnahmeverpflichtung für Bier und Wasser waren es plötzlich 80 (also das 16-fache)
  • Die angepriesene Pacht galt nur noch für wenige Monate; danach setzte eine gestaffelte, signifikante Verteuerung ein
  • Das Inventar, für das eine Ablöse gezahlt werden sollte, war zum großen Teil Bestandteil der Pacht
  • Die Brauerei erhielte die Namensrechte an unserer Kaffeebar
  • Von uns angeschafftes Inventar müsste bei Pachtende zu einem abgeschriebenen Wert an die Brauerei verkauft werden
  • Geschäftsführung und Öffnungszeiten, zum Beispiel, wären mitbestimmt

Das waren die wesentlichen Highlights. Somit ist auch das Objekt ausgeschieden und wir sind wieder etwas schlauer: Unterlagen sehr frühzeitig im Prozess, keine Brauereibindung.

Gut für die Erfahrung, schade um die Zeit! Und die Suche geht weiter 🙂

Neulich beim Espresso-Seminar …

… meinte der gutgelaunte und der ein oder anderen Provokation durchaus nicht abgeneigte Vorträger (frei zitiert)

Der Sommelier geniesst ja zu Recht eine Reputation und Ausbildungstiefe, von der der Barista noch sehr weit entfernt ist. Dabei ist es seine Aufgabe, den richtig ausgewählten Wein richtig vorbereitet und geradeaus ins Glas zu bugsieren. Mit der Entstehung des Getränks hat er nichts zu tun. Der Barista hingegen hat die Aufgabe, aus einer beliebigen Menge an Kaffeebohnen ein genießbares Getränk zu produzieren. Gar nicht so einfach! Und deswegen um so verwunderlicher, dass die Personen an den Maschinen selten richtig ausgebildet sind – und dass selbige Maschinen gerne mal in der Küche hinten rechts neben der Spülstation stehen. Man stelle sich vor, dort würde der Wein gelagert.

An und für sich hat er gar nicht so unrecht, oder?

Das war gut: Makler III

Gerade mit einem Makler telefoniert, der einen interessanten Laden im Angebot hat. Er hat – zunächst in Unkenntnis der Personen- und Kontaktdaten – die Karten offen auf den Tisch gelegt: Über was sprechen wir, was kostet es, was sind aus seiner Sicht die Vor- und Nachteile, welcher Verhandlungsspielraum zeichnet sich ab.

Wohltuend anders. Das ist doch mal eine Basis!

Chorizo-Pepperoni-Tomaten-Muffins

Geschafft … 60 Muffins sind malerisch auf Tabletts und Etageren verteilt, das Haus (die ländliche Einöde, you remember 😉 ) ist geruchsmäßig ziemlich durchdrungen, und wir sind wieder etwas schlauer!

Aus der heutigen Backserie ist das Chorizo-Pepperoni-Tomaten-Muffin mein Favorit – dicht gefolgt von der Bananenmus-Mandel-Amarettini-Schweinerei. Die Espresso-Teile sind auch lecker. Allerdings funktionieren die mühsam und mit viel Aufwand und dem Einsatz von Omas Wellholz kleingeschlagenen Kaffeebohnen darin nicht so wirklich. Das ist wie Sand im Feldsalat – irgendwas stört! Und besagte Oma meinte durchaus treffend “Wenn man das Gefühl hat, dass etwas stört, dann wird es daran liegen, dass etwas stört!”

Jetzt wird gerade kalkuliert und gerechnet, was ein Muffin in der Herstellung kostet. Ziemlich überraschend; hätte ich nicht gedacht. Welche sind wohl von den Grundzutaten her teuerer – die süßen oder die herzhaften?

Und wenn sich jetzt jemand fragt: Ja, wir planen weiterhin eine Kaffeebar, keine Bäckerei! Das Leben ist zu kurz für schlechten Kaffee – bescheidenes Essen macht aber auch keinen Spaß.

Amarettini-Cheesecake-Muffins

Kurzer Beitrag in der Backpause – heute ist großer Muffin-Backtag!

Meine bessere Hälfte lebt seine Kreativität aus und experimentiert mit Schmand versus Creme Fraiche versus Quark, mischt Chorizo mit getrockneten Tomaten und Oliven oder Vanille mit Beerenmus und mengt Espresso in den Teig.

Alles sehr lecker! Mein Favorit sind jedoch eindeutig die Amarettini-Cheesecake-Muffins: Klein und eher unscheinbar, aber extrem mächtig und äußerst lecker – und magenfreundlich noch dazu; sie wandern unter Umgehung des Magens direkt auf die Hüften! 🙂

Barista

So, für heute genug gemotzt!

Etwas positives muss noch her:  Mein Freund ist ausgebildteter Barista; ich bin es definitiv nicht! Daher heisst es für mich einarbeiten und lernen und üben … was wirklich Spaß macht. Wir haben in unserem “ländlichen Idyll” (die Einöde vor den Toren Frankfurts, you remember 🙂 ) eine kleine Testbar mit einer professionellen Siebträgermaschine nebst Grind-on-demand-Mühle installiert – und es ist faszinierend zu sehen, wie sich das fertige Produkt “Espresso” verändert, wenn man an den Stellrädchen dreht. Und wenn man in die richtige Richtung dreht, verändert es sich definitiv zum Guten! 😀

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