Wir haben ein Objekt gefunden … es geht los! Und einen ersten Blick wagen wir auch:
Details folgen; bis dahin frohe Ostern.
Tag: Frankfurt
Was bisher geschah
Nach 5 Monaten mehr oder minder intensiver Suche nach einem Objekt für unsere Kaffeebar in Frankfurt ein Blick zurück, was Sie bisher auf diesem Sendeplatz verpasst haben. 😉
Lagen
Entdecke Deine Stadt! Zunächst hatten wir lediglich die “Klassiker” Frankfurts auf dem Schirm – Innenstadtbereich, Berger, Leipziger und Schweizer Straße. Das hat sich geändert; interessante Objekte finden sich auch an Ecken, die zumindest uns nicht wirklich präsent waren. Weiterhin keinen Zugang finden wir zu den “Neubauvierteln” wie Deutschherrenufer oder Westhafen. Was vom Europaviertel zu halten ist, vermögen wir noch nicht einzuschätzen.
Ablösen
Wunschkonzert! Eine neue Gastronomieeinrichtung ist teuer, einmal in Gebrauch genommen ist sie nicht mehr viel wert. Der Wert des “laufenden Geschäftsbetriebs” als Goodwill für Bestandsgeschäft erscheint regelmäßig zu hoch. Ganz skurril wird es, wenn erfolglose Investitionen auf den nachfolgenden Pächter abgeschoben werden sollen: Wir hatten ein Objekt im Gespräch, bei dem der aktuelle Pächter sechs Monate zuvor rund TEUR 120 in seine italienische Gastronomie gesteckt hat, dann feststellte, dass der Laden und sein Konzept auf Grund etablierter Konkurrenz nicht läuft – und diese Summe jetzt als Ablöse fordert. Jemand zuhause? Wenn ich den ganzen Laden übernehme, übernehme ich auch das Konzept und damit in diesem Fall das Scheitern. Wenn ich jedoch das Konzept ändere, werden wesentliche Teile des Investars für mich wertlos – die Theke ist beispielsweise immer fällig für einen Totalumbau, und auch der Pastakocher bringt mir wenig, wenn ich nicht wieder “auf Italiener” mache. Versuchen kann man es ja mal.
Die Ablöseforderungen sind mit ein Grund, warum einige Objekte wie Blei in den Regalen der Internetbörsen liegen. Es dürfte nicht zu viele Personen / Unternehmen geben, die Liquidität in eine Ablöse fliessen lassen: Wenn Mittel für Investitionen vorhanden sind, dann zur Umsetzung eines individuellen Konzepts. Die Gastraumeinrichtung vom Vorpächter ist da eher hinderlich. Personen, die sich eine Existenz aufbauen wollen und für die das Inventar hilfreich wäre, verfügen eventuell nicht im erforderlichen Maß über die notwendigen Mittel. Und das Interesse der Banken zur Finanzierung einer Existenzgründung in der Gastronomie dürfte gegen minus unendlich tendieren.
Makler
Unbefriedigend! Unsere bisherigen Erfahrungen mit Maklern sind desillusionierend: Mäßig professionell, unzuverlässig oder geldfixiert. Meistens alles miteinander kombiniert.
Aber man soll ja die Hoffnung nicht aufgeben – vielleicht kommt ja doch noch ein Maklerunternehmen des Weges, das ordentliche Arbeit leistet und ein gutes Objekt auftut. Dann können diese Dienstleistungen wirklich hilfreich sein. Also: Melden, bitte.
Wir selbst
Vor der eigenen Haustür kehren! In manchen Dingen waren wir geradezu erschreckend naiv. Mit der Erfahrung nimmt der Naivitätsgrad freundlicher Weise ab. Das Ausblenden von Warnsignalen, wenn das “haben wollen” einsetzt, ist allerdings nach wie vor vorhanden und potentiell gefährlich. Gier frißt Hirn.
Weiterhin professionalisieren wir das ganze Unterfangen zunehmend und stellen es auf eine immer breiter werdende Informationsbasis: Die Gespräche mit und Einschätzungen von Gastronomen, Verbänden, Rechtsanwältin und Steuerberater, Nachbarn, Passanten, Freunden und Famile sind sehr zeitintensiv, helfen jedoch erheblich weiter. Manche Dinge möchte man zwar nicht wirklich wissen (Regulierungswut und Verordnungsdickicht), aber “Versuch macht kluch” wäre hier fahrlässig.
Dann fragen wir uns immer öfter, ob unsere Vorstellungen am richtigen Leben vorbeigehen. Ja und nein: Natürlich wäre es einfacher, die Unzufriedenheit mit beispielsweise einem Makler zu ignorieren oder das Blabla mancher Pächter nicht zu hinterfragen und für bare Münze zu nehmen. Aber am Ende tragen wir das Risiko, dass sich das Vorhaben rechnet und nicht in ein finanzielles Fiasko ausartet – das verkennen manche am Prozess Beteiligte gerne. Und außerdem: Wer will es schon einfach haben, wenn es auch kompliziert geht? 🙂
In diesem Sinne geniessen wir jetzt einfach den Frühling, ziehen durch die Stadt und suchen dabei weiter!
Die Suche geht weiter
Wir werden uns über die Ablöse nicht einig und haben die Verhandlungen – zumindest für den Moment – beendet. Ich glaube wohl, dass wir mit unserer Kaffeebar für das Objekt “und die Ecke” eine Bereicherung wären – und dass das Objekt auch gut zu uns passen würde und man daraus dauerhaft etwas machen kann. Das hilft aber alles nichts, wenn die Vorstellungen zwischen der jetzigen Pächterin und uns de facto unüberbrückbar auseinander liegen.
Schade eigentlich, sagt der Bauch. Die einzig richtige Lösung, sagt der Kopf: Wir sind einerseits solvent und bedienen Miete und Abstand ohne Sicherheitsrisiko für die Zahlungsempfänger, andererseits übernehmen wir das volle unternehmerische Risiko für ein Objekt, das in zwei Jahren zum dritten Mal den Pächter wechselt. Vorsicht -> Mutter der Porzellankiste. Wie bereits an anderer Stelle erwähnt: Teurer wird es von alleine, also Augen auf beim Kaffeebarkauf 🙂
Die Suche geht weiter. Danke für das Daumen drücken!
Es geht voran …
Ein kurzes Update: Wir führen gerade relativ konkrete Verhandlungen über ein Objekt. Bis jetzt sieht es ganz gut aus; wenn es weiter positiv läuft, dann gehen wir noch diesen Sommer an den Start.
Also: Daumen drücken, bitte!
Mietpreise und Umsätze: Märchenhaft
Sinniger Weise fußt die Unternehmensgründung auf einer eher nüchternen Kosten- und Umsatzplanung. Und selbst nüchtern betrachtet stecken noch genug Unwägbarkeiten in der Sache. Also bedarf es entweder einer aussagefähigen Glaskugel oder, da diese gerade mal wieder nicht greifbar ist, nebst Eigenkapital einer Kombination aus Herzblut mit Enthusiasmus und konservativer Umsatzeinschätzung mit überschaubaren Kosten. Teurer wird es von alleine!
Eine der größeren Kostenpositionen dürften die Mietzahlungen sein. Bei einer wirtschaftlich sinnvoll betriebenen Kaffeebar machen die Netto-Mietkosten rund 10% – 15% des Brutto-Umsatzes aus. Betrachtet man unter dieser Prämisse einige der jüngst verfügbaren Objekte in Frankfurt, zeichnet sich folgendes Bild:
- Berger Straße, Ladenlokal, Reihe, ca. 120 qm, Mietpreis zunächst 5.100 EUR, dann 4.800 EUR, dann 3.900 EUR.
Daraus resultierende Umsatzanforderung monatlich
34.000 – 51.000 EUR
32.000 – 48.000 EUR
26.000 – 39.000 EUR - Berger Straße, Gastronomie, Reihe, ca 60 qm (davon 30 qm Gastraum), Pachtpreis 2.000 EUR -> Umsatzanforderung monatlich 13.300 – 20.000 EUR
- Schweizer Straße, Ladenlokal, Ecklage, ca. 120 qm, Mietpreis EUR 5.000-> Umsatzanforderung monatlich 33.000 – 50.000 EUR
- Neue Kräme / Paulsplatz, Gastronomie, ca. 120 qm (davon 70 qm Gastraum), Pachtpreis 9.000 EUR -> Umsatzanforderung monatlich 60.000 – 90.000 EUR.
Nun gibt es natürlich außer einer Kaffeebar noch zahlreiche andere Gastronomieformen und auch Einzelhandels- sowie Dienstleistungskonzepte. Ich frage mich allerdings ernsthaft, mit welchem Konzept sich – auch auf der Schweizer oder der unteren Berger Straße – monatlich gemittelt gut 40.000 EUR auf rund 120 qm im gastronomischen Bereich (für den Einzelhandel passen die Zahlen nicht, da der Wareneinsatz höher sein dürfte) umsetzen lassen? Das sind mindestens 1.300 EUR Umsatz Tag für Tag, 365 Mal im Jahr, wenn an 7 Tagen die Woche geöffent ist. Ambitioniert.
Oder der kleinere Gastronomiebetrieb auf der Berger Straße: Einen gemittelten Umsatz von gut 16.000 EUR im Monat oder rund 540 EUR am Tag auf 30 qm zu erwirtschaften, erscheint als echte Herausforderung. Es wundert nicht, dass der Laden nunmehr zum dritten Mal innerhalb eines Jahres angeboten wird, nachdem sich zwei Konzepte offensichtlich nicht lange gehalten haben.
Es wäre sicherlich eine tolle Sache, wenn sich diese Umsätze so erwirtschaften lassen, dass man nicht nur für den Vermieter und das Finanzamt arbeitet oder sich dabei gar noch verschuldet. Bei diesen Mietpreisvorstellungen erscheint mir das jedoch märchenhaft – und Märchen können ja zuweilen ziemlich grausam sein.
Am Rande bemerkt: Gerüchten zufolge kommen in Wiesbaden zwei Gastroomieobjekte in sehr zentraler Lage auf den Markt. Der Pachtpreis soll jeweils nicht unter 11.000 EUR liegen. Und wenn sie nicht gestorben sind …
Stille ruht der (Kaffee)See
Irgendwie tut sich gerade nicht so sonderlich viel auf dem Objekte-Markt. In den einschlägigen Foren kommen kaum neue Angebote hinzu; alte verschwinden auch nur eher in homöopathischen Dosen – um dann meist nach ein paar Tagen wieder aufzutauchen.
Wir hatten vor ein paar Wochen mit dem Betreiber eines Cafés gesprochen, der vor rund einem Jahr eröffnet hat. Als eine zentrale Herausforderung bewertete er die Suche nach einem passenden Objekt – und das Aufbringen der notwendigen Geduld dazu. “Ein Jahr ist da gar nichts.”
Er hat ganz offensichtlich recht damit. Nun denn, dann suchen wir weiter, üben uns in besagter Geduld (meine Stärke!) und feilen derweilen am Konzept.
Das war gut: Walküre Porzellan
Bei Walküre in Bayreuth telefonisch ein Angebot für eine Porzellanserie angefragt. 3 Tage später hat der Postbote das Angebot nebst Bemusterung zugestellt.
Positive Überraschung. Man ist ja schon froh, wenn man sein Geld ausgeben darf und dabei nicht schlecht behandelt wird (0der in einem Call Center landet). Aber gar bemustert werden?
Welches Porzellan es wohl für die Kaffeebar werden wird?
Hektoliterweise Bier
Oder: Pachtvertrag mit Brauereibindung.
Nachdem der Laden im Nordend an der Stellplatzablöse gescheitert ist, hakte es beim nächsten Objekt an der Brauereibindung.
Von vorne: Inseriert war ein Lokal mit einer etwas bewegten jüngeren Geschichte. Nach 10 Jahren Pacht haben sich die ehemaligen Pächter zerstritten, danach stand das Objekt gut ein Jahr lang leer, seit ein paar Monaten hat es ein neuer Pächter übernommen und will es jetzt wieder los werden. Warum? Weil das Lokal nicht ganz weiß, was es sein will und entsprechend eher unambitioniert daherkommt. Das lässt die Gäste ausbleiben, was wiederum den Wirt frustriert. So dreht sich die Spirale.
Von den Rahmenbedingungen war und ist das Lokal gut: Südlage, Außenbestuhlung, Ecklokal, große Fenster, Stilaltbau, wettbewerblich attraktiv, Lauflage ok.
Zwei Haken hatte die Sache dann doch: Es besteht eine Brauereibindung, und der aktuelle Pächter verlangte eine nicht ganz unerhebliche Ablöse für das Inventar und die geleisteten Renovierungsarbeiten.
Jetzt passierte bei uns, was man wohl am besten als “Gier frißt Hirn” subsumiert: Wider besseres Wissen haben wir den Prozess vorangetrieben und uns sehr (!) intensiv mit dem Thema befasst, obwohl der aktuelle Pächter es geschickt verstanden hat, mit Papieren hinter dem Berg zu halten. Die angehenden Warnlampen haben wir geflissentlich übersehen.
Böser Fehler! Als wir dann endlich mit dem Brauereivertreter an einem Tisch saßen und der Pachtvertrag auf selbigem lag, kam das böse Erwachen:
- Anstelle der bisher diskutierten 5 Hektoliter Abnahmeverpflichtung für Bier und Wasser waren es plötzlich 80 (also das 16-fache)
- Die angepriesene Pacht galt nur noch für wenige Monate; danach setzte eine gestaffelte, signifikante Verteuerung ein
- Das Inventar, für das eine Ablöse gezahlt werden sollte, war zum großen Teil Bestandteil der Pacht
- Die Brauerei erhielte die Namensrechte an unserer Kaffeebar
- Von uns angeschafftes Inventar müsste bei Pachtende zu einem abgeschriebenen Wert an die Brauerei verkauft werden
- Geschäftsführung und Öffnungszeiten, zum Beispiel, wären mitbestimmt
Das waren die wesentlichen Highlights. Somit ist auch das Objekt ausgeschieden und wir sind wieder etwas schlauer: Unterlagen sehr frühzeitig im Prozess, keine Brauereibindung.
Gut für die Erfahrung, schade um die Zeit! Und die Suche geht weiter 🙂
Das war gut: Makler III
Gerade mit einem Makler telefoniert, der einen interessanten Laden im Angebot hat. Er hat – zunächst in Unkenntnis der Personen- und Kontaktdaten – die Karten offen auf den Tisch gelegt: Über was sprechen wir, was kostet es, was sind aus seiner Sicht die Vor- und Nachteile, welcher Verhandlungsspielraum zeichnet sich ab.
Wohltuend anders. Das ist doch mal eine Basis!
Chorizo-Pepperoni-Tomaten-Muffins
Geschafft … 60 Muffins sind malerisch auf Tabletts und Etageren verteilt, das Haus (die ländliche Einöde, you remember 😉 ) ist geruchsmäßig ziemlich durchdrungen, und wir sind wieder etwas schlauer!
Aus der heutigen Backserie ist das Chorizo-Pepperoni-Tomaten-Muffin mein Favorit – dicht gefolgt von der Bananenmus-Mandel-Amarettini-Schweinerei. Die Espresso-Teile sind auch lecker. Allerdings funktionieren die mühsam und mit viel Aufwand und dem Einsatz von Omas Wellholz kleingeschlagenen Kaffeebohnen darin nicht so wirklich. Das ist wie Sand im Feldsalat – irgendwas stört! Und besagte Oma meinte durchaus treffend “Wenn man das Gefühl hat, dass etwas stört, dann wird es daran liegen, dass etwas stört!”
Jetzt wird gerade kalkuliert und gerechnet, was ein Muffin in der Herstellung kostet. Ziemlich überraschend; hätte ich nicht gedacht. Welche sind wohl von den Grundzutaten her teuerer – die süßen oder die herzhaften?
Und wenn sich jetzt jemand fragt: Ja, wir planen weiterhin eine Kaffeebar, keine Bäckerei! Das Leben ist zu kurz für schlechten Kaffee – bescheidenes Essen macht aber auch keinen Spaß.